Koliki je realan prinos od izdavanja stana u Srbiji (2026 analiza)

Bruto prinos od izdavanja stana u Srbiji najčešće izgleda oko 5–7%. Kada se uračunaju svi troškovi, realan neto prinos pada na 3–5%.

Na stanu od 120.000 EUR sa kirijom od 500 EUR mesečno, godišnji troškovi lako dosežu 2.000 EUR : što realni prinos spušta na oko 3,3%.

Razlika između bruto i neto prinosa nije anomalija : to je pravilo koje većina investitora ne vidi pre kupovine.

Bruto prinos od izdavanja stana u Srbiji često izgleda oko 5–7%. Ali kada se uračunaju svi troškovi, realan prinos je najčešće 3–5%. Razlika nastaje zbog troškova koje većina investitora ne računa unapred.

Kako se računa prinos od izdavanja

Osnovna formula:

Godišnja kirija ÷ cena nekretnine = bruto prinos

Primer:

• Stan: 120.000 EUR
• Kirija: 500 EUR mesečno → 6.000 EUR godišnje
• Bruto prinos: 5%

Ovo je ono što većina ljudi vidi i na osnovu čega donosi odluku. Problem je što ovo nije realan prinos.

Kolike su cene i kirije u praksi

Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda i tržišnih oglasa:

• Cene stanova u Beogradu i Novom Sadu: tipično 2.000–3.000 EUR po m²
• Kirije za stan srednje veličine (45–55 m²): tipično 400–700 EUR mesečno

To znači da bruto prinos u praksi retko prelazi 6%, a za skuplje lokacije u centru Beograda često pada ispod 4%.

Šta je stvarni (neto) prinos

Bruto prinos nije ono što zadržavate. Realna računica mora uključiti sve troškove.

Tipični godišnji troškovi:

• Porez na imovinu: zavisi od lokacije i vrednosti, tipično 0,1–0,4% vrednosti godišnje
• Redovno održavanje: prosečno 1–2% vrednosti nekretnine godišnje (sijalice, manji kvarovi, bojleri)
• Povremene veće popravke: ne dešavaju se svake godine, ali postoje (renoviranje između zakupaca, zamena instalacija)
• Prazni meseci: 1 mesec bez zakupca godišnje je konzervativna, ali realna pretpostavka
• Agencijska provizija: ako koristite agenciju, tipično jedan do dva meseca kirije

Realan primer : ključna računica:

Realan neto prinos: 4.000 ÷ 120.000 = 3,3%

Šta se dešava ako kupujete stan na kredit

Ovo je scenario koji mnogi razmatraju: "Uzeću kredit, izdavati stan i kirija će pokrivati ratu."

Primer:

• Cena stana: 120.000 EUR
• Učešće: 20% → 24.000 EUR
• Kredit: 96.000 EUR
• Pretpostavljena rata kredita: ~500 EUR mesečno
• Kirija: 500 EUR mesečno

Na prvi pogled: kirija = rata → "na nuli sam." Ali troškovi i dalje postoje:

Zaključak: u ovom scenariju, investitor svakog meseca u proseku doplaćuje iz sopstvenog džepa. Da bi strategija imala smisla, kirija mora biti znatno veća od rate kredita, ili je cena nekretnine relativno niska u odnosu na tržišnu kiriju.

Gde nastaje razlika između očekivanja i realnosti

Većina ljudi računa bruto prinos, ignoriše troškove i pretpostavlja stalnu popunjenost. Zato očekivanja često budu 6–7%, a realnost 3–5%.

Ovo nije slučajno : bruto prinos je taj koji se ističe u razgovorima i marketingu nekretnina. Neto prinos zahteva sednuti i napraviti računicu.

Beograd vs. manji grad vs. turističke lokacije

Prinos od izdavanja nije isti svuda.

Beograd: visoka cena kvadrata, stabilna tražnja, niži prinos od izdavanja (3–4% neto), ali pouzdanije popunjenost.

Manji gradovi: niža cena stanova, ali i slabija tražnja. Potencijalno veći prinos na papiru, ali veći rizik praznog stana.

Turističke lokacije (npr. Zlatibor): potencijalno visoki prihodi od kratkoročnog izdavanja, ali sezonalnost i rastuća konkurencija. Velika izgradnja u poslednjih nekoliko godina povećala je ponudu i pritiskuje cene kirija i popunjenost.

Poređenje sa ETF-ovima

Razlika nije samo u prinosu : razlika je i u likvidnosti, fleksibilnosti i vremenu koje ulažete.

Kada izdavanje ima smisla

• Želite stabilan mesečni prihod, a ne samo rast vrednosti
• Spremate se na aktivno upravljanje zakupcima i održavanjem
• Planirate dugoročno (10+ godina) i imate rezervu za troškove

Kada možda nema smisla

• Očekujete visok prinos sličan akcijama uz minimalnu uključenost
• Nemate rezervni fond za neočekivane troškove
• Kupujete isključivo na kredit bez margine između kirije i rate

Zaključak

Izdavanje stana može biti dobra investicija. Ali nije pasivna, nije bez rizika i nije toliko profitabilna koliko deluje na prvi pogled.

Kada se uključe svi troškovi, prinos od 5–7% (bruto) postaje 3–5% (neto). To i dalje može biti solidna investicija : ali je bitno da odluku donosite na osnovu realnih, a ne optimističnih cifara.